东京郊外，一栋双层住宅静静地矗立在杂草丛中。这不是无人认领的遗产，而是被人主动放弃的"负资产"。
房主宁愿支付高额费用将其拆除，也不愿继承这份"礼物"，因为拥有它意味着每年要缴纳数十万日元的固定资产税和维修费。这是日本《朝日新闻》记者在2019年出版的《负动产时代》中描述的真实场景。
什么是负动产？传统观念中，不动产是财富的象征，是抵御通胀的利器。
但当房产需要持续支付各种费用，而本身价值不断缩水且无法脱手时，它就变成了不断吸金的"负资产"。这种转变背后，是人口结构、税收政策和市场规律的共同作用。
日本正在经历这样的时代。2023年，日本总人口比上一年减少90.8万，创有统计以来最大降幅。与此同时，全国65岁以上老年人占比高达29.6%，中位数年龄接近50岁。这种倒金字塔型人口结构导致住房需求急剧萎缩，除东京都市圈外，大部分地区房价持续下跌。
更关键的是，日本征收固定资产税和都市计划税，房产持有成本高昂。一本书中记录了这样一个案例：一位老人继承了一栋位于乡下的房子，每年需缴纳23万日元税款，但房子本身市值仅为200万日元。相当于每年支付超过房产价值10%的持有成本，这正是"负动产"的典型写照。
这种情况会在中国重演吗？我们需要理性分析。
当前中国与日本情况存在显著差异。最重要的区别是：中国尚未推出房地产税，房产持有成本相对较低。西南财经大学数据显示，中国家庭77.7%的财富集中在房产上，这种财富结构决定了房地产政策的审慎性。
但长远看，挑战确实存在。中国人口已于2022年出现负增长，老龄化速度加快。据预测，到2035年左右，中国60岁以上老年人口将突破4亿，占总人口比重超过30%。同时，中国城镇住房存量已超过350亿平方米，整体供需关系正在发生逆转。
特别是三四线城市，已经出现住房供应过剩的情况。这些地区面临年轻人口向大城市流失、老龄化程度高于全国平均水平的双重压力，未来可能面临房产价值重估。
然而，中国有着独特的制度优势和政策工具箱。我国的土地公有制为政府调控房地产市场提供了更多手段，包括通过规划调整、城市更新等方式优化住房供应结构。同时，我国正在建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制，避免市场大起大落。
对于个人投资者而言，日本的经验教训值得借鉴。首先，房产投资的地理位置选择变得空前重要。人口向大城市群集中的趋势将持续，核心地段的优质房产仍将保持价值，但偏远地区的房产可能面临价值重估。
其次，资产配置多元化的重要性凸显。将超过四分之三的财富集中在房地产上，无论对家庭还是对国家都意味着系统性风险。增加金融资产配置比例，平衡风险敞口，是更为明智的选择。
最后，政策前瞻性研究至关重要。虽然我国目前没有房地产税，但作为现代财政制度的重要组成部分，相关研究一直在进行。理性关注政策动向，而非盲目猜测，才是应对之道。
日本负动产时代的到来，是多重因素共同作用的结果。中国有着不同的国情和发展阶段，不会简单重复别人的历史。
但人口结构变化和经济发展规律提醒我们，房地产永远上涨的神话终将破灭，理性投资、多元配置才是财富管理的真谛。
未来十年，中国房地产市场将进入新阶段，从"有没有"转向"好不好"，从规模扩张转向质量提升。
在这个过程中，把握趋势、理性决策，才能避免重蹈负动产的覆辙。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来成为负担的——这一基本原则，无论在哪里都不会改变。
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